1. Beschlussvorschlag zum Bebauungsplan:
   1. Für ein Gebiet am nordöstlichen Ortsrand von Oldenburg in Holstein, östlich der Straße Am Sandkamp und des Wohngebietes „Kleine Heide“, nördlich des Kremsdorfer Weges und südlich der Waldflächen soll der

Bebauungsplan Nr. 62 - Wohngebiet „Am Sandkamp“

aufgestellt werden.

Es werden folgende Planungsziele verfolgt:

Festsetzung eines „Allgemeinen Wohngebietes“ für die Ausweisung neuer Baugrundstücke zur Errichtung von Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern, Mehrfamilienhäusern sowie einer Kindertagesstätte und eines Hospizes.

2. Der Aufstellungsbeschluss ist gem. § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB ortsüblich bekannt zu machen.
3. Die Ausarbeitung des Planentwurfs und die Beteiligung der Öffentlichkeit, sowie der Behörden und der Träger öffentlicher Belange, soll durch das Büro dn.stadtplanung GbR, Kellerstraße 49 in 25462 Rellingen durchgeführt werden.
4. Die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange und die Aufforderung zur Äußerung auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung (§ 4 Abs. 1 BauGB) soll schriftlich erfolgen.
5. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit mit der Erörterung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung nach § 3 Abs. 1 Satz 1 BauGB soll durch eine öffentliche Auslegung erfolgen.

2. Die Kosten der Bauleitplanung und der Erschließung werden sämtlich durch den Investor übernommen. Es werden ein entsprechender städtebaulicher Vertrag sowie ein notarieller Erschließungsvertrag erarbeitet.

Aufgrund der steigenden Nachfrage nach altengerechten Wohnungen infolge des demografischen Wandels, aber auch wegen der weiterhin anhaltend hohen Nachfrage nach Baugrundstücken für den Einfamilienhausbau in Oldenburg, bemüht sich die Verwaltung seit längerem, geeignete Grundstücke zur Ausweisung neuer Baugebiete zu erwerben bzw. zu entwickeln.

Für das sich zurzeit noch in Privateigentum befindliche und als landwirtschaftliche Fläche verpachtete Grundstück zwischen Kremsdorfer Weg und Sandkamp haben sich in der jüngsten Vergangenheit Gespräche zwischen einem Investor und dem Eigentümer ergeben, um die Fläche zu erwerben und als Bauland zu entwickeln.

Das Grundstück umfasst eine ca. 3,8 ha große Fläche am nordöstlichen Ortsrand von Oldenburg, östlich der Straße „Am Sandkamp“. Nördlich angrenzend befinden sich vorhandene Waldflächen, eine Aufforstungsfläche und die Straße nach Giddendorf, südlich grenzt der Kremsdorfer Weg an die Fläche an. Da sich entlang des Kremsdorfer Weges eine geschützte Allee befindet, ist geplant, das künftige Gebiet über den Sandkamp zu erschließen.

Errichtet werden sollen:

• 3-4 geschossige Mehrfamilienhäuser in konventioneller Bauart (Fassaden aus Mauerwerk, Teilbereiche mit gestalterischen Elementen aus Holz und Putz) mit insgesamt 90-100 Wohnungen mit einer durchschnittlichen Größe von 70 qm (der Qualitätsstandard ist noch festzulegen). Um die Flächenversiegelung des Gebiets möglichst gering zu halten, werden im jeweils untersten Geschoss die Stellplätze angeordnet, dies ist bei der Geschossigkeit bereits berücksichtigt.

• ca. 12 Grundstücke für Einfamilien- und/oder Doppelhäuser
• 7-8 Grundstücke für Reihenhäuser
• Kindertagesstätte
• Hospiz

Die nach § 4 Abs. 3 BauNVO in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Beherbergungsbetriebe, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen) sollen in diesem Gebiet ausgeschlossen werden. Die neben Wohngebäuden zulässigen Nutzungen wie die der Versorgung des Gebiets dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften, nicht störende Handwerksbetriebe oder auch weitere Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche oder sportliche Zwecke sind möglich, ebenso wie die Einrichtung von Räumen zur Ausübung freiberuflicher Tätigkeiten im Rahmen des § 13 BauNVO.

Die innere Erschließung erfolgt über eine kreisförmig angelegte verkehrsberuhigte Wohnstraße, welche im östlichen Grundstücksbereich durch eine Platzbebauung unterbrochen wird. Um diesen Platz gruppieren sich Sondernutzungen mit Funktionen eines Hospizes, eines Familien- und Kindergartenzentrums.

Die weitere Unterteilung des Gebietes gliedert sich wie folgt: entlang der Straßen im Süden und Westen sollen die Geschosswohnungsbauten entstehen, nach Norden die Reihenhäuser und im „inneren“ Bereich Grundstücke für Einfamilienhäuser. Die Flächen für das Hospiz und die Kindertagesstätte sollen im östlichen Bereich in Feldrandlage vorgesehen werden.

Eingebettet werden soll das Gebiet zur Steigerung der Wohnqualität in eine Grünstruktur mit Bäumen, Teichen (auch evtl. offenen Gräben), Fußwegen und Verweilflächen mit Bänken („Kommunikationsfläche“).

Zur weiteren Unterstützung eines positiven Kleinklimas sollen die Geschosswohnungsbauten und evtl. auch die Garagen bzw. Carports mit Gründächern versehen werden.

Um dieses Gebiet für junge Familien sowohl für Wohnungen in den Mehrfamilienhäusern als auch zum Erwerb von Einfamilienhausgrundstücken attraktiv zu gestalten, soll im nordöstlichen Randbereich in Richtung der offenen Landschaft eine großzügige Kindertagesstätte angesiedelt werden. Diese soll sowohl zur Deckung des unmittelbar in der Umgebung entstehenden Bedarfs dienen, als auch zur Aufnahme der bereits jetzt vorhandenen erhöhten Nachfragen zur Verfügung stehen. Auch eine mögliche Erweiterungsfläche ist jetzt bereits in der Planung enthalten. Ergänzt werden soll das Angebot durch einen weiteren Spielplatz im Zentrum und durch die Ausbildung verkehrsberuhigter Bereiche („Spielstraßen“).

Auf eine Änderung des Flächennutzungsplanes wird verzichtet. Zwar ist die Flächen des hier vorgestellten Bebauungsplans größer als die im F-Plan dargestellte Wohnbaufläche, da F-Pläne jedoch grundsätzlich nicht flächenscharf sind, die Abweichung u. E. geringfügig ist und die Abweichung keine Auswirkungen auf die geplante städtebauliche Entwicklung hat, wird auf die Durchführung eines F-Plan-Änderungsverfahrens verzichtet. Falls im Rahmen des Beteiligungsverfahrens seitens der Landesplanung doch eine F-Plan-Änderung gefordert werden sollte, könnte diese problemlos nachgeschoben werden.

Ausschnitt F-Plan      B-Plan-Fläche

Die Kosten für eine evtl. F-Plan-Änderung, für das Bebauungsplanverfahren oder auch die späteren Erschließungsmaßnahmen werden sämtlich durch den Investor übernommen. Es werden ein entsprechender städtebaulicher Vertrag sowie ein notarieller Erschließungsvertrag erarbeitet. Nach Fertigstellung der Maßnahme (durch den Erschließungsträger) werden die öffentlichen Flächen, wie z.B. die Straße, an die Stadt zurückgegeben.

Herr Ruoff als Hochbauplaner (Büro Architektur + Stadtplanung) und Herr Wiele als Investor (W² Ingenieurgesellschaft mbH) wurden zur Sitzung eingeladen, um die Planung im Einzelnen vorzustellen und stehen außerdem zur Beantwortung von Fragen zur Verfügung.

Die demografische Entwicklung hat Auswirkungen auf den Gegenstand dieser Entscheidung:

1 – Übersichtskarte

2 – Lageplan

3 – Lageplan Perspektive

4 – Perspektive MFH