Rechtliches auf einen Blick

Zur Sicherung Ihrer und der Interessen der Stadt wird nach förmlicher Festlegung des Sanierungsgebietes durch das Grundbuchamt ein Sanierungsvermerk in die Grundbücher der in diesem Bereich liegenden Flurstücke eingetragen. Mit diesem Sanierungsvermerk wird kenntlich gemacht, dass das Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt. Dieser Sanierungsvermerk weist darauf hin, dass eine Sanierung durchgeführt wird und dass die Bestimmungen des Baugesetzbuches (BauGB) – und hier das besondere Städtebaurecht gemäß §§ 136 ff. BauGB – zu beachten sind. Der Sanierungsvermerk hat keinen belastenden, sondern nur hinweisenden Charakter.　

Welche Vorteile ergeben sich durch ein Sanierungsgebiet?

Durch den Einsatz von Städtebaufördermitteln können Maßnahmen verschiedenster Art im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet finanziell unterstützt werden. Das beinhaltet unter bestimmten Voraussetzungen auch städtische Maßnahmen im Bereich des Hoch- und Tiefbaus, aber auch die Bezuschussung privater Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden, z.B. Teilmodernisierungen: Dach, Fassade, Fenster sowie durchgreifende Maßnahmen im Innen- und Außenbereich.

Auskunftspflicht

Während der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung besteht für Eigentümer, Mieter, Pächter und Sonstige (oder auch deren Berechtigte) gegenüber der Gemeinde oder dem Sanierungsträger Auskunftspflicht, d. h., sie müssen der Gemeinde oder dem Sanierungsträger alle Auskünfte erteilen, die diese für die Vorbereitung und Durchführung der Sanierungsmaßnahmen benötigen.　

Genehmigungspflicht

In einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet unterliegen bestimmte Rechtsgeschäfte, Vorhaben bzw. Maßnahmen der Genehmigungspflicht entsprechend den §§ 144 und 145 Baugesetzbuch. Danach muss ein Eigentümer eine Genehmigung bei der Gemeinde einholen, wenn er

z. B.

• ein Grundstück verkaufen, teilen oder ein Erbbaurecht bestellen oder veräußern will
• eine Hypothek aufnehmen will
• einen Miet- oder Pachtvertrag von mehr als einem Jahr abschließen will
• die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast bestellen will
• ein Gebäude errichten oder ändern will
• Eigentum und/oder Grundstück übertragen will
• an bestehenden Gebäuden Instandsetzungen und Modernisierungen vornehmen will, die den Wert wesentlich steigern oder die Fassade verändern.

Dies gilt auch,

• wenn für die Baumaßnahme keine Baugenehmigung erforderlich ist
• Werbeanlagen angebracht werden sollen
• Gebäude abgebrochen werden sollen
• eine Änderung der Nutzung von Gebäuden beabsichtigt ist, wie z.B. die Umwandlung einer Wohnung in ein Büro
• eine Baulasteintragung oder Grundstücksteilung durchgeführt werden soll.

Dies mag auf den ersten Blick so aussehen, als ob stark in Ihre Rechte eingegriffen wird. Tatsächlich sind der Gemeinde durch den Gesetzgeber jedoch enge Grenzen für eine Genehmigungsversagung gesetzt worden. Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn die geplante Maßnahme bzw. das geplante Rechtsgeschäft die Sanierung wesentlich erschwert oder unmöglich macht oder dem Sanierungszweck zuwiderläuft.　

Bodenwertermittlungen und Ausgleichsbeträge

Mit Aufhebung der Sanierungssatzung und damit Abschluss der Sanierungsmaßnahme ist die Gemeinde gesetzlich verpflichtet, sogenannte Ausgleichsbeträge von den Eigentümern der Grundstücke und Wohnungen zu erheben. Hierbei handelt es sich um eine Anteilsfinanzierung der Anlieger, und zwar in Höhe eines Betrages, der dem Differenzbetrag zwischen dem Wert des Grund und Bodens vor und nach der Sanierung entspricht. Abgeschöpft wird somit ausschließlich die durch die Sanierungsmaßnahme bewirkte Bodenwertsteigerung. Nach diesen Vorschriften haben die Eigentümer für die ausschließlich durch die Sanierung verursachten Bodenwertsteigerungen ihrer Grundstücke einen entsprechenden Ausgleichsbetrag an die Gemeinde zu zahlen.

Grundstücksgeschäfte unterliegen zudem in diesem Umfang einer Kontrolle und Wertbegrenzung. Im Gegenzug entfallen insoweit Erschließungs- und Ausbaubeiträge. Die Wertermittlungen der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen übernimmt der zuständige Gutachterausschuss für Grundstückswerte. In welcher Höhe sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen zum Abschluss der Sanierung zu erwarten sind, kann zum heutigen Zeitpunkt noch nicht vorher gesagt werden.