Entwicklung der Innenstadt

Die Stadt Oldenburg i.H. hat sich im Jahr 2013 erfolgreich um die Aufnahme in das Städtebauförderprogramm „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“ vom Bund, Länder und Gemeinden beworben. Mit dieser Unterstützung will die Stadt drängende Fragestellungen und Probleme in der Innenstadt angehen. Ziel des Projektes ist es, Oldenburgs Stadtzentrum zu beleben und nachhaltig für die Bürger der Stadt und des umgebenden ländlichen Raumes zu sichern.

Die Oldenburger Innenstadt soll zu einem Ort für die Wirtschaft und Kultur aber auch zu einem liebens- und lebenswerten Ort zum Wohnen, Arbeiten und Verweilen entwickelt werden. Dazu gehören u.a. die zukünftige Nutzung und Gestaltung des Marktplatzes mit den angeschlossenen Fußgängerzonen, die Erlebbarkeit der kulturellen Schätze Oldenburgs, Themen wie Barrierefreiheit und die Schaffung von attraktivem Wohnraum in einem nachverdichteten Innenstadtbereich.

Um dieses Ziel zu erreichen dürfen Entscheidungen nicht von „oben herab“ getroffen werden. Der eine richtige Weg zu diesem Ziel existiert nicht. Die Entwicklung und das Erscheinungsbild Oldenburgs wird vielmehr durch die unterschiedlichsten Akteure und ihre Entscheidungen beeinflusst und geprägt und verändert sich kontinuierlich. Um diesen Prozessen einen Rahmen zu geben und hieraus Zielvorstellungen zu entwickeln wurden die Beteiligungsformate durchgeführt.

Vorbereitende Untersuchungen

Bevor Fördermittel fließen können, müssen sogenannte vorbereitende Untersuchungen durchgeführt werden. Bei diesen vorbereitenden Untersuchungen werden die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse im Gebiet aufgenommen und bewertet. Dazu gehören der Zustand von Gebäuden und Freiflächen, die Bestandsaufnahme der Einrichtungen und der Bevölkerungsstruktur und vieles mehr. Fachplaner werden zu Themen wie Einzelhandel und Verkehr herangezogen, analysieren die Situation und geben Empfehlungen.

Aus dieser Bestandsaufnahme lassen sich Handlungsschwerpunkte ableiten, wo und wie zukünftig die Situation in der Innenstadt verbessert werden muss oder kann. Zum Schluss werden Vorschläge für konkrete Maßnahmen entwickelt.

Die vorbereitenden Untersuchungen wurden im Auftrag der Stadt durch das Bearbeitungsteam der Büros cappel+kranzhoff und TOLLERORT entwickeln & beteiligen durchgeführt und wurden 2018 abgeschlossen.

Die vorbereitenden Untersuchungen wurden im November 2018 in den Fachausschüssen vorberaten und am 12.12.2018 in der Stadtverordnetenversammlung beschlossen. Am 27.02.2019 erhielt die Stadt Oldenburg in Holstein die Genehmigung des Ministeriums für Inneres, ländliche Räume und Integration für die beschlossene Fassung der vorbereitenden Untersuchungen und des integrierten Entwicklungskonzepts.

Hier können Sie den Bericht und die Anlagen 1.1 - 1.8 einsehen: 


Aktuelle Veranstaltungen

Wie alles begann

Förderprogramm Aktive Stadt- und Ortsteilzentren

Mit diesem Städtebauförderprogramm werden sowohl Untersuchungen und Konzepte als auch konkrete bauliche Maßnahmen gefördert. Zu den Zielen gehört, die Bereiche, die jetzt durch Leerstände geprägt sind, zu stärken. Das betrifft Orte der Versorgung, des Wohnens und Arbeitens, der Wirtschaft, der Freizeit und der Kultur. Mit dem Programm können vor allem Verbesserungen an Straßen, Wegen und Plätzen sowie die Instandsetzung und Modernisierung von stadtbildprägenden Gebäuden gefördert werden. Durch Umbaumaßnahmen können unter Umständen auch leerstehende oder nicht ausreichend genutzte Gebäude und Grundstücke gefördert werden.

Die Basis für die Maßnahmen bilden die vorbereitenden Untersuchungen und das darauf folgende integrierte städtebauliche Entwicklungskonzept, das als „roter Faden“ der Entwicklung dient. Es wird unter Beteiligung der Bewohnerinnen und Bewohner, der Eigentümerinnen und Eigentümer, der Geschäftsinhaberinnen und Geschäftsinhaber, der Gewerbetreibenden, Vereine, Verbände und Einrichtungen erstellt.

In der Vergangenheit wurde zu diversen Anlässen in den städtischen Gremien über den Zustand der Stadt und die Chancen und Risiken verschiedener Entwicklungen beraten. Vielfach wurde eine „Abwärtsentwicklung“ der Stadt wahrgenommen.

Im Wissen über eine für die künftige Stadtentwicklung prekäre Situation und auch in der Erkenntnis, dass „nur“ ein Nebeneinander verschiedener Akteure nicht zu positiven Ergebnissen beigetragen hat, wurde in der Stadtverordnetenversammlung am 14.07.2009 beschlossen einen Projektausschuss „Ausschuss für Zukunft –Oldenburg 2030„ zu gründen. Dieser wurde durch weiteren Beschluss am 16.02.2012 verlängert.

  • In diesem wurde in Sitzungen, Workshop und Gruppenarbeiten mit der Öffentlichkeit und den städtischen Akteuren an einer gemeinsam getragenen Zielformulierung für die Stadt Oldenburg in Holstein gearbeitet. Diese Initiative hat in vier Arbeitsgruppen die Themen
  • Arbeitsgruppe „Stadtbild und Wohnen“
  • Arbeitsgruppe „Schule und Sport
  • Arbeitsgruppe „Wirtschaft und Wall“
  • Arbeitsgruppe „Verkehr und Tourismus“

bearbeitet und dabei erkannt, dass ein selektives und nur in Teilbereichen denkendes Handeln nicht mehr zielführend sein kann. Dabei wurde deutlich, dass viele der erarbeiteten Ansätze nur auf einer professionell besetzten Ebene angestoßen, abgestimmt und koordiniert werden können um aus den erarbeiteten Ergebnissen Maßnahmen zu entwickeln, die zielführend in ganzheitliche und nachhaltige Zukunftsstrategien eingebettet werden können.

Durchgeführte Beteiligungsformate

Auftaktveranstaltung

Die Auftaktveranstaltung zum Städtebauförderungsverfahren in Oldenburg in Holstein fand mit über 250 Interessierten am 10.11.2015 statt. Nach einer Vorstellung des Verfahrens wurden wichtige erste Hinweise der Teilnehmenden gesammelt, wo in der Innenstadt Verbesserungsbedarf besteht und welche Schätze erhalten werden sollten.

Die Dokumentation finden Sie hier:

Rundgang zur Barrierefreiheit

Menschen mit Seh- und Mobilitätseinschränkungen müssen im Freiraum und im Verkehr besondere Herausforderungen bewältigen. Gemeinsam mit Betroffenen und Interessierten wurde am 27.11.2015 eine fokussierte Bestandsaufnahme durchgeführt.

Die Dokumentation finden Sie hier:

Schulbeteiligung

Was gefällt uns in der Oldenburger Innenstadt, wo fühlen wir uns wohl? Wo dagegen mögen wir es nicht? Und warum? Diesen Fragen haben sich mehr als 50 Schülerinnen und Schüler der vier Oldenburger Schulen angenommen und die Innenstadt unter die Lupe genommen. Bei einer Rallye haben sie – ausgestattet mit Kamera, Plan und Fragebogen – ihre Sicht der Innenstadt dokumentiert. Das Engagement der Schülerinnen und Schüler sowie das ihrer Schulen wurde mit einer Ausstellung vom 23.3. – 13.4.2016 gewürdigt.

Die Ausstellungsplakate können Sie hier ansehen:

Modellbauaktion

Auf einem großen Luftbild konnten Besucherinnen und Besucher am 23.03.2016 in der Vorhalle des EDEKA Markts spontan ihre Hinweise zur Oldenburger Innenstadt hinterlassen. Mittels Kärtchen, Figuren und Symbolen konnten Vorschläge zur Verbesserung gemacht werden.

Die Dokumentation finden Sie hier:

Verkehrstechnische Untersuchung

Anlass für die Beauftragung der verkehrstechnische Untersuchung war die Notwendigkeit, für die derzeitige Städtebauförderung innerhalb des VU-Gebietes eine Betrachtung insbesondere der Themenfelder „Fließender Verkehr und Knotenpunkte“, „Leistungsfähigkeiten“, „Geh- und Radwege“, „Ruhender Verkehr und Parkleitsystem“ und „ÖPNV“ etc. vorzunehmen.   Aufgrund des eng gefassten VU-Gebietes und der Vielzahl an Wechselwirkungen wurde der Untersuchungsrahmen in Teilbereichen über das eigentliche VU-Gebiet hinweg ausgedehnt.   Die verkehrstechnische Untersuchung liefert als informelles Planungsinstrument einen Entwicklungsrahmen und notwendige Begründungen für weitergehende Betrachtungen in der Voruntersuchung und dem darauf folgenden Integrierten Entwicklungskonzept. Es ist jedoch kein rechtliches Steuerungsinstrument.

Die verkehrstechnische Untersuchung wurde am 30.03.2017 in der Stadtvertretung beraten und beschlossen.

Die Zusammenfassung finden Sie hier.

Aufgrund des Umfanges wurde darauf verzichtet, alle Unterlagen zum Download bereit zu stellen.

Einzhelhandelskonzept

Das Einzelhandelsentwicklungskonzept ist die notwendige Grundlage für rechtssichere Bebauungsplanfestsetzungen hinsichtlich der Sortiments- und Verkaufsflächenfestsetzungen an bestimmten Standorten. Es gibt als informelles Planungsinstrument einen Entwicklungsrahmen und notwendige Begründungen. Es ersetzt nicht die baurechtliche Steuerung von Planungsvorhaben und keine Verträglichkeitsuntersuchungen von Einzelvorhaben.
Damit das Einzelhandelskonzept als Grundlage für eine nachhaltige Einzelhandelsentwicklung dienen kann, musste dieses als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossen werden.
Der erste Entwurf des aktuellen Konzeptes wurde der Selbstverwaltung und der Verwaltung am 02.12.2016 vorgestellt und am 30.03.2017 in der Stadtvertretung beschlossen.

Das Einzelhandelskonzept können Sie hier einsehen:

Erweiterung des Gebietes für die vorbereitenden Untersuchungen

Im Rahmen der verschiedenen Bürgerbeteiligungen in den verschiedenen Handlungsfeldern „Kultur und Bildung“, „Generationsübergreifende Verbesserung des Wohnstandortes“, „Sport, Freizeit und Erholung“ wurden die Freizeitparks häufig als mangelhaft eingebundene Orte jedoch mit viel Potenzial identifiziert.

Aus diesem Grund wurde durch die Stadtverordnetenversammlung in ihrer Sitzung am 19.12.2016 erstmalig die Erweiterung des VU-Gebietes beschlossen.

Dieser Antrag wurde vom Fördergeber jedoch abgelehnt, da im Rahmen von vorbereitenden Untersuchungen, egal ob später hierzu eine Notwendigkeit besteht oder auch nicht, u.a. auch eine Prüfung über das Anwendungserfordernis des Sanierungsrechtes im sog. umfassenden Verfahren gem. §§ 142 ff BauGB vorgenommen wird.

Aus diesem Grund sollte das bereits beschlossene VU-Erweiterungsgebiet nochmals leicht erweitert werden. Diese Erweiterung wurde durch die Stadtvertretung am 30.03.2017 beschlossen. Das Ministerium hat am 01. Juni 2017 dem Antrag zugestimmt.

Hier finden Sie den Lageplan für die Gebietserweiterung der vorbereitenden Untersuchungen:

Jugendbeteiligung

Zu zwei wichtigen Punkten der Städtebauförderung hat sich auch die Jugend von Oldenburg Gedanken gemacht. Am 13.03. und 29.04.2017 fanden zwei Treffen des Kinder und Jugendbeirates, organisiert von Fr. Freitag-Ehler, Stadtjugendpflegerin, statt. Die Jugendlichen beschäftigten sich mit den Fragen:

- Was gefällt uns an unserer Stadt?

- Was gefällt uns nicht an unserer Stadt?

- Was gefällt Dir nicht an der Parkanlage (Freizeitpark)?

Die Antworten und Ergebnisse der Jugendlichen können Sie hier lesen:

Freiraumerkundung

Da nach der Erweiterung des Untersuchungsgebietes die Vorbereitenden Untersuchungen nun auch die das Stadtzentrum umgebenden Freizeitparks umfassen war für den 09.09.2017 eine Raderkundung des erweiterten Gebietes geplant. Aufgrund der starken Regenfälle an diesem Tage wurde die Veranstaltung vollständig in der Mensa des Freiherr-vom-Stein Gymnasiums abgehalten. Neben den Wegen und den Nutzungen wurde hier der Wert dieser Flächen, insbesondere vor dem Hintergrund eines nachverdichteten Innenstadtbereiches thematisiert. Auch die nicht wahrnehmbaren Eingangsbereiche und die trennende Wirkung zwischen den angrenzenden Wohnquartieren und der Innenstadt wurde diskutiert.

Die Dokumentation zur Freiraumerkundung finden Sie hier:

Planungswerkstatt

Am Samstag, den 18.11.2017 fand in der Zeit von 10.00 Uhr bis 15.30 Uhr eine Planungswerkstatt mit BürgerInnen und Jugendlichen in der Mensa des Freiherr-vom-Stein Gymnasiums statt.

Die Jugendlichen hatten an zwei voran gegangenen Treffen (organisiert von Fr. Freitag-Ehler, Stadtjugendpflegerin) auf der einen Seite die mögliche Gestaltung des Freizeitparks und auf der anderen Seite den räumlichen Bedarf und die gewünschte Ausstattung eines neuen Jugendzentrums erarbeitet. Die Ergebnisse der Treffen stellten sie während der Planungswerkstatt den Anwesenden vor.

Die Dokumentation dieser Präsentation finden Sie hier:

Anschließend wurden gemeinsam Ideen entwickelt, wie wichtige Stadtentwicklungsthemen in unserer Stadt angepackt werden können:

  • Wie kann der Markt seine Funktion als Mittelpunkt der Stadt besser erfüllen?
  • Wie können die Geh- und Radwege komfortabler gestaltet werden – auch für Menschen mit Behinderungen?
  • Wie kann attraktiver Wohnraum, z.B. für Ältere, entstehen – und wie müssen ggf. bestehende Gebäude angepasst werden?
  • Welche Nutzungen können in die Erdgeschosse einziehen?
  • Wie können die kulturellen Schätze Oldenburgs besser erlebbar werden?
  • Welche Rolle spielen zukünftig der Oldenburger Graben und die Freizeitparks?

Die Dokumentation zur Planungswerkstatt können Sie hier ansehen:

Abschlussveranstaltung

Am 22. Oktober 2018 fand im Schützenhof die Vorstellung der Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen statt. Nach einer Begrüßung der ca. 150 Teilnehmenden durch Bürgermeister Martin Voigt, stellte Herr Gabriel (Bauamtsleiter) den Stand des Verfahrens vor. Anschließend präsentierte Frau Marggraf vom cappel + kranzhoff stadtetwicklung und planung gmbh die Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen und stellte die zukünftigen Maßnahmen des integrierten Entwicklungskonzepts dar.

Hier können Sie die Dokumentation der Abschlussveranstaltung einsehen:

Sanierungssatzung

Nachdem die Stadtverordnetenversammlung am 12.12.2018 die vorbereitenden Untersuchungen und das integrierte Entwicklungskonzept beschlossen haben und das Ministerium für Inneres, ländliche Räume und Integration am 27.02.2019 die Zustimmung gab, wurde die Sanierungssatzung am 07.03.2019 im Ausschuss für Umwelt und Bauwesen vorberaten und von der Stadtverordnetenversammlung am 28.03.2019 beschlossen.

Die Satzung erfolgte am 11.04.2019 ortsüblich bekannt gemacht und trat damit auch in Kraft. Die Zustimmung des Ministeriums für Inneres, ländliche Räume und Integration zur Abgrenzung des Sanierungsgebietes "Innenstadt" erfolgte mit Schreiben vom 23.04.2019.

Hier können Sie die Sanierungssatzung, die Liste der betroffenen Grundstücke und die räumliche Abgrenzung des Sanierungsgebietes „Innenstadt" einsehen:

Maßnahmengebiet

Als Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen wurde das zu Anfang eingereichte, gesamte Fördergebiet der Innenstadt und der Grünanlagen in zwei Gebiete aufgeteilt.

1. Das Sanierungsgebiet „Innenstadt" im umfassenden Verfahren

2. Das Maßnahmengebiet, welches die Oldenburg in Holstein umfassenden Grünanlagen beinhaltet.

Hier können Sie das Maßnahmengebiet einsehen:

Rechtliches zum Sanierungsgebiet

Rechtliches auf einen Blick

Zur Sicherung Ihrer und der Interessen der Stadt wird nach förmlicher Festlegung des Sanierungsgebietes durch das Grundbuchamt ein Sanierungsvermerk in die Grundbücher der in diesem Bereich liegenden Flurstücke eingetragen. Mit diesem Sanierungsvermerk wird kenntlich gemacht, dass das Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt. Dieser Sanierungsvermerk weist darauf hin, dass eine Sanierung durchgeführt wird und dass die Bestimmungen des Baugesetzbuches (BauGB) – und hier das besondere Städtebaurecht gemäß §§ 136 ff. BauGB – zu beachten sind. Der Sanierungsvermerk hat keinen belastenden, sondern nur hinweisenden Charakter. 

Welche Vorteile ergeben sich durch ein Sanierungsgebiet?

Durch den Einsatz von Städtebaufördermitteln können Maßnahmen verschiedenster Art im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet finanziell unterstützt werden. Das beinhaltet unter bestimmten Voraussetzungen auch städtische Maßnahmen im Bereich des Hoch- und Tiefbaus, aber auch die Bezuschussung privater Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden, z.B. Teilmodernisierungen: Dach, Fassade, Fenster sowie durchgreifende Maßnahmen im Innen- und Außenbereich.

Auskunftspflicht

Während der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung besteht für Eigentümer, Mieter, Pächter und Sonstige (oder auch deren Berechtigte) gegenüber der Gemeinde oder dem Sanierungsträger Auskunftspflicht, d. h., sie müssen der Gemeinde oder dem Sanierungsträger alle Auskünfte erteilen, die diese für die Vorbereitung und Durchführung der Sanierungsmaßnahmen benötigen. 

Genehmigungspflicht

In einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet unterliegen bestimmte Rechtsgeschäfte, Vorhaben bzw. Maßnahmen der Genehmigungspflicht entsprechend den §§ 144 und 145 Baugesetzbuch. Danach muss ein Eigentümer eine Genehmigung bei der Gemeinde einholen, wenn er

z. B.

  • ein Grundstück verkaufen, teilen oder ein Erbbaurecht bestellen oder veräußern will
  • eine Hypothek aufnehmen will
  • einen Miet- oder Pachtvertrag von mehr als einem Jahr abschließen will
  • die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast bestellen will
  • ein Gebäude errichten oder ändern will
  • Eigentum und/oder Grundstück übertragen will
  • an bestehenden Gebäuden Instandsetzungen und Modernisierungen vornehmen will, die den Wert wesentlich steigern oder die Fassade verändern.

Dies gilt auch,

  • wenn für die Baumaßnahme keine Baugenehmigung erforderlich ist
  • Werbeanlagen angebracht werden sollen
  • Gebäude abgebrochen werden sollen
  • eine Änderung der Nutzung von Gebäuden beabsichtigt ist, wie z.B. die Umwandlung einer Wohnung in ein Büro
  • eine Baulasteintragung oder Grundstücksteilung durchgeführt werden soll.

Dies mag auf den ersten Blick so aussehen, als ob stark in Ihre Rechte eingegriffen wird. Tatsächlich sind der Gemeinde durch den Gesetzgeber jedoch enge Grenzen für eine Genehmigungsversagung gesetzt worden. Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn die geplante Maßnahme bzw. das geplante Rechtsgeschäft die Sanierung wesentlich erschwert oder unmöglich macht oder dem Sanierungszweck zuwiderläuft. 

Bodenwertermittlungen und Ausgleichsbeträge

Mit Aufhebung der Sanierungssatzung und damit Abschluss der Sanierungsmaßnahme ist die Gemeinde gesetzlich verpflichtet, sogenannte Ausgleichsbeträge von den Eigentümern der Grundstücke und Wohnungen zu erheben. Hierbei handelt es sich um eine Anteilsfinanzierung der Anlieger, und zwar in Höhe eines Betrages, der dem Differenzbetrag zwischen dem Wert des Grund und Bodens vor und nach der Sanierung entspricht. Abgeschöpft wird somit ausschließlich die durch die Sanierungsmaßnahme bewirkte Bodenwertsteigerung. Nach diesen Vorschriften haben die Eigentümer für die ausschließlich durch die Sanierung verursachten Bodenwertsteigerungen ihrer Grundstücke einen entsprechenden Ausgleichsbetrag an die Gemeinde zu zahlen.

Grundstücksgeschäfte unterliegen zudem in diesem Umfang einer Kontrolle und Wertbegrenzung. Im Gegenzug entfallen insoweit Erschließungs- und Ausbaubeiträge. Die Wertermittlungen der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen übernimmt der zuständige Gutachterausschuss für Grundstückswerte. In welcher Höhe sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen zum Abschluss der Sanierung zu erwarten sind, kann zum heutigen Zeitpunkt noch nicht vorher gesagt werden.