1. Der dieser Vorlage beigefügte Entwurf und die Kostenberechnung (Stand 14.10.2019 KG 200 - 700) mit Gesamtkosten in Höhe von 3.355.561,48 € netto, bzw. 3.993.118,20 € brutto werden zur Kennntnis genommen. Die fehlenden Mitten sollen im Haushalt des kommenden Jahres berücksichtigt werden.

2. Es wird beschlossen die Waschbetonfassade zu entfernen und durch eine moderne, energetisch optimierte Fassadenkonstruktion zu ersetzen. Die zusätzlichen Mittel der Variante _?_ sollen im Haushalt des kommenden Jahres berücksichtigt werden.

Derzeit arbeiten am Projekt der Aula die verschiedensten Fachplaner. Herr Ruoff vom Büro Architektur und Stadtplanung Ewers, Dörnen und Partner GmbH leitet das Projekt und koordiniert die Planungsleistungen. Diese umfassen zusätzlich im Wesentlichen die Tragwerksplanung, den Technischen Gebäudeausbau, die Brandschutzplanung, die Schadstoffsanierung sowie die Akustik- und die Bühnenplanung und die Abstimmung der Barrierefreiheit mit Frau Scheel und dem Beirat für Menschen mit Behinderung im Kreis Ostholstein.

Mit voranschreiten der Planung wurden verschiedene kleinere und auch große Defizite in der Altbausubstanz festgestellt. Viele Mängel betrafen das elektrische Leitungsnetz und die Lüftung. Insbesondere die Elektrik muss vollkommen neu aufgebaut werden. Auch die Bühnentechnik muss in großen Teilen heutigen Standards angepasst werden. Viele der Mängel betreffen zudem den Brandschutz. Hierbei insbesondere die Dächer über dem Saal und den Treppenhäusern. Die gesamte Dachkonstruktion muss in F30 ausgeführt werden.

Bei statischen Untersuchungen der großen Leimbinder und der aussteifenden Verbände oberhalb des Saals wurde festgestellt, dass die Auflagerpunkte qualitativ so schlecht ausgeführt und erhalten sind, dass Notmaßnahmen ergriffen werden mussten. Die gesamte Tragkonstruktion in diesem Bereich ist abgängig und muss neu aufgebaut werden. Einerseits verteuert dies die Maßnahme, andererseits können so Einsparungen im Brandschutz (Entfall einer kaum überwachbaren F30 Unterdecke mit komplizierten Anschlusspunkten) erfolgen, da das neue Dach und Tragwerk gleich in F30 ausgeführt werden kann. Zudem wird es durch die Ausführung als Trapez-Metalldach tragfähiger und weniger schadensanfällig.

Die Planung verzögert und erschwert hat der plötzliche und unerwartete Tod des Elektro - Ingenieurs. Das Planungsbüro für die TGA Leistungen hat daraufhin den Auftrag gekündigt, da der größte Teil der Leistung nicht mehr erbracht werden kann. Hieraufhin wurde der Kontakt mit dem im damaligen Vergabeverfahren Zweitplatzierten aufgenommen, der signalisiert hat, die Leistungen ggf. übernehmen zu können. Diese Vorgehensweise wird derzeit mit dem Fördergeber abgestimmt.

Im zu sanierenden Gebäude sind neben dem Theater auch die Mensa und zwei Musikräume des Freiherr-vom-Stein Gymnasiums untergebracht. Während das Gymnasium schon seit langem auf einen der Musikräume verzichtet, muss für die Mensa und den einen Musikraum Ersatz gefunden werden. Diverse Versuche den fehlenden Musikraum andernorts zu kompensieren scheiterten aus unterschiedlichen Gründen. Mal standen die Räume nicht zur Verfügung, mal waren sie zu weit entfernt. Derzeit werden Möglichkeiten einer Containerlösung untersucht. Sobald diese feststehen, werden die Kosten aktualisiert. Diese sind in der aktuellen Kostenberechnung derzeit mit etwa 70.000,- Euro brutto enthalten.

Für die Mensa hingegen deutet sich eine Interimslösung an. Sie wird in einen Raum ziehen, in dem derzeit eine Bücherei und das Sanitätszimmer untergebracht sind. Das Sanitätszimmer zieht in das ehemalige Fotolabor, welches jedoch noch entrümpelt und renoviert werden muss. Der dann zur Verfügung stehende Raum wurde bereits mit der Kreishygiene begutachtet. Dabei wurde besprochen welche Standards noch hergestellt werden müssen.

Im vergangenen Monat wurde der Bauantrag zur Prüfung bei der Unteren Bauaufsicht eingereicht. Das Brandschutzkonzept musste noch angepasst werden und wird derzeit nachgereicht. Auch der Antrag auf eine Interimslösung für die Mensa wird derzeit erarbeitet und kurzfristig eingereicht. Aufgrund der vorgenannten Problematiken kann der Januar als Baubeginn nicht gehalten werden.  Durch die guten Kontakte zur gmsh, der sich der Fördergeber als Fachinstanz für die Baufachliche Prüfung bedient, hat diese sich glücklicherweise bereit erklärt, bereits parallel zur Bauantragsprüfung auch die Baufachliche Prüfung zu starten. Dies ist nicht der Normalfall, wird doch sonst die Baugenehmigung abgewartet. Hierzu wird in der Woche des Ausschusses ein Treffen stattfinden, bei dem die Unterlagen übergeben und dem Prüfer diese vorgestellt werden. Parallel wird bereits an den Ausschreibungsunterlagen gearbeitet. Die derzeit noch andauernde Suche nach einem Ersatz für den verstorbenen TGA Ingenieur verzögert jedoch die Erarbeitung dieses Teils der Ausschreibungsunterlagen.

Die Kostenschätzung (Stand Mai / Juni 2018 für die KG 200 -700) wies für das Projekt, bevor es aufgrund der Mehrkosten gestoppt wurde, eine Gesamtsumme in Höhe von 2.927.839,97 € netto, bzw. 3.484.129,57 € brutto aus.

Während, nach der Wiederaufnahme der Planungen im April 2019, durch Umplanungen und Kompensationen große Teile der sich danach ergebenden Mehrleistungen z.B. für Bühnentechnik, Dachkonstruktion, zusätzliche Deckenflächen, RWA, zusätzliche Auflagen der Behindertengerechtigkeit u.ä. aufgefangen werden können, ist es nicht möglich drei Faktoren zu kompensieren.

Zum ersten befindet sich die Verwaltung in einem Rechtsstreit mit dem Architekten, der bei diesem Gebäude frühere Umbaumaßnahmen geplant und begleitet hat. Hier wurden damals Baustoffe eingebaut, die nicht den Anforderungen der Baugenehmigung entsprachen und nach heutigem Kenntnisstand ersetzt werden müssen. Aufgrund der zeitlichen Problematik kann ein in unbestimmter Zukunft liegendes Gerichtsurteil nicht abgewartet werden, bevor mit der Sanierung begonnen wird. Ob ein späteres Urteil die hierfür notwendigen Kosten wieder "einspielt" kann nicht vorausgesagt werden. Das Kostenrisiko liegt derzeit geschätzt mindestens bei etwa 78.000,- Euro.

Zum Zweiten verzeichnen die Konjunkturindikatoren des Bauhauptgewerbes (Kalender- und Saisonbereinigt) für die KG 200 bis 500 und für den Zeitraum zwischen einschließlich Juni 2018 und Mitte Juli 2019 einen Anstieg der Baukosten um 9,9%. Dies entspricht in etwa einer Summe von 235.000,- Euro

Als dritter Faktor muss nach den vorgenannten Steigerungen auch von einer Steigerung in den Nebenkosten ausgegangen werden. In Summe ergeben dies Steigerungen etwa 127.000,- Euro.

In der Addition entspricht das einer Summe von 440.000,- Euro. Die Kostenberechnung (Stand 14.10.2019 KG 200 - 700) geht gegenüber der o.g. Kostenschätzung (Aufgrund geringer Einsparungen) von Mehrkosten in Höhe von ca. 427.721,51 Euro aus. Das bedeutet Gesamtkosten in Höhe von 3.355.561,48 € netto, bzw. 3.993.118,20 € brutto.

Nachdem die Stadtverordnetenversammlung am 28.03 den Grundsatzbeschluss für die Sanierung der Schulen gefasst hat und in wenigen Jahren auf dem Gelände des heutigen Gymnasiums mit der Sporthalle und dem Fachklassentrakt bereits zwei Neubauten stehen werden, sollte heute darüber entschieden werden, ob der Standort nicht, vom äußeren Anschein her, drei Neubauten (später mit dem Bau der Wagrienschule und der Sanierung des Hauptgebäudes des Gymnasiums fünf Neubauten) verdient hätte und ob mit der anstehenden Aulasanierung nicht auch eine Sanierung ihrer derzeit noch mit Waschbetonplatten bekleideten Fassade einhergehen sollte.

Derzeit sind Ÿ der Außenfassade ungedämmt. Es wurde zwar 2015 festgestellt, dass die Befestigungselemente (zumindest bei den wenigen untersuchten Platten) nur wenige Schäden aufwiesen, ausgeschlossen werden können diese, wie bei allen verdeckten Bauteilen, jedoch nicht. Aus energetischer Sicht jedoch ist dieser Zustand unhaltbar. Ein günstigerer Zeitpunkt (logistisch und wirtschaftlich) für eine Fassadensanierung wird nicht mehr erreicht werden können.

Dieser Vorlage beigefügt ist eine Kostenschätzung für zwei Varianten der Fassadensanierung mit Dämmung.

Variante I, mit Bruttokosten in Höhe von 298.368,70 Euro sieht vor die Fassaden über beide Geschosse mit Faserzementplatten und darunter liegender Dämmung zu bekleiden. Im Ergeschoss mit engerer Unterkonstruktion, sodass diese nicht, wie beim „Claragebäude“ der Wagrienschule schon mehrfach geschehen, bei Vandalismus so leicht brechen würden.

Variante II, mit Bruttokosten in Höhe von 197.897,- Euro sieht im Erdgeschoss eine Konstruktion wie in Variante I vor, im Obergeschoss jedoch ein Wärmedämmverbundsystem auf Basis von Mineralfaserplatten.

Die derzeit berechneten Gesamtkosten der Sanierung würden sich im Falle der Variante I auf etwa 4.291.486,90 Euro brutto erhöhen. Im Falle der Variante II auf 4.191.015,20 Euro brutto.

Die Höhe von Betriebskosteneinsparungen dieses, künftig wieder (hoffentlich) häufig genutzten Gebäudes, lasst sich derzeit leider nicht ermitteln. Die Nutzung findet bereits seit einigen Jahren nur eingeschränkt statt. Die ungedämmten Außenwandteile und die zu beheizenden Volumina sind jedoch relativ groß.

Die demografische Entwicklung hat Auswirkungen auf den Gegenstand dieser Entscheidung:

Kostenberechnung und Entwurfsunterlagen

Zusatzkosten Fassadengestaltung