Sollte das Gebäude 1 als sozialer Wohnungsbau ausgeführt werden, wird als Angebotsplanung für den Investor, die erlaubte Vollgeschossanzahl von derzeit geplanten 3 Vollgeschossen plus Staffelgeschoss auf 4 Vollgeschosse plus Staffelgeschoss erhöht. Dies gilt unter der Maßgabe das das unterste Vollgeschoss als Stellplatzfläche ausgeführt wird.

Da die vorliegende Planung bereits beraten wurde und die Stellplatzanzahl für den Geschosswohnungsbau höher als damals notwendig ausfällt, wird schon heute einem Schlüssel von mindestens 1,0 für das künftige Bauantragsverfahren des Geschosswohnungsbaus zugestimmt.

Der Kremsdorfer Weg soll vor dem Bezug des Gebietes (Ende 2027) zwischen der Straße „Am Sandkamp“ und dem „Rehkamp“ als neue Allee voll ausgebaut werden. Geplant ist, wie im Sachverhalt beschrieben, von Süd nach Nord, ein Sauberkeitsstreifen von 50cm Breite, ein baumbestandener Grünstreifen mit einer Breite von 2,00 Metern, die Straße mit 5,50 Metern Breite, ein baumbestandener Grünstreifen mit 2,5 Metern Breite und ein Gehweg mit 2,00 Metern Breite.

Alle 15 Meter soll ein Baum gepflanzt werden. Die Baumart ist in Absprache mit der UNB aus der GALK-Straßenbaumliste als Hochstamm mit einer ansprechenden Höhe vorzusehen.

Aktuell wird für die Wohngebietsausweisung „Am Sandkamp“ die frühzeitige Beteiligung vorbereitet. Diese Vorlage dient der besseren Ausformulierung einiger Festsetzungen für den kommenden B-Plan.

Wie bereits vorgestellt wird das Wohngebiet, gemäß dem nachfolgendem Lageplan, etwa 135 Wohneinheiten plus KITA plus Hospiz umfassen.

Nachfolgende Punkte haben Einfluss auf Formulierungen und Planzeichen im B-Plan bzw. auf die Scopingunterlage zur Grünordnung.

Die Gebäude mit den Geschosswohnungsbauten 1, 2.1, 2.2 und 2.3 sehen Stellplätze im Erdgeschoss, unterhalb der darüber liegenden Wohngeschosse vor. Der derzeitige Planungsstand berücksichtigt hier in etwa einen Stellplatzschlüssel von 1,0. Da die im EG liegenden Stellplätze als Vollgeschosse definiert werden, werden für diese Baufelder 3 Vollgeschosse plus Staffelgeschoss vorgesehen.

Die Reihenhausscheiben 3.1 bis 4.4 sind mit 2 Vollgeschossen plus Staffelgeschoss geplant und berücksichtigen einen Stellplatzschlüssel von 1,0.

Die Einzelhäuser entlang der Straße „Am Sandkamp“ werden mit Erdgeschoss und Dachgeschoss, jeweils mit einem Stellplatzfaktor von 2,0 berücksichtigt.

Der derzeitige Planungsstand für Hospiz und Kita lässt noch keine genauen Angaben zur Anzahl der Stellplätze zu.

Die Stellplätze entlang der Wohnstraßen, welche als Spielstraßen mit ca. 7,5m Breite geplant sind, ermöglichen für die Geschosswohnungsbauten in etwa einen Besucherstellplatzschlüssel von 0,3. Damit etwa einen Faktor von 0,2 weniger, als die in der Sitzung zu behandelnde und noch final abzustimmende Vorlage VO/2023/219 zur Stellplatzsatzung vorschlägt.

Aus Sicht des FB4, der KDO, sowie der Planer, wäre eine Reduzierung der Spielstraßenbreite auf unter 7,5 Meter z.B. als Einbahnstraße, um z.B. mehr Stellplätze unterzubringen, kontraproduktiv und soll im B-Plan nicht vorgesehen werden. Bei 300 bis 400 Bewohnern würde dies einen Verkehrsfluss auslösen, der einige der Wohngrundstücke besonders stark treffen würde.

Theoretisch wäre es möglich die „Stellplatzgeschosse“ ein Stück in die Erde einzugraben. Wenn die Deckenoberkante nicht mehr als im Mittel 1,4 m aus der festgelegten Geländeoberfläche herausragt, wäre das jeweilige „Stellplatzgeschoss“ kein Vollgeschoss mehr. Dies könnte zu mehr Baumasse führen. Aus diesem Grund wird im B-Plan zusätzlich zur Vollgeschossanzahl auch eine Firsthöhe festgesetzt werden.

Das Gebäude 1 (im Norden) ist derzeit mit 41 Wohneinheiten (vermutlich im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus) geplant. Städtebaulich scheint es dem FB 4 vertretbar zu sein, nur für dieses Gebäude ein zusätzliches Vollgeschoss zu berücksichtigen. Statt ca. 41 WE würden hier dann etwa 60 WE untergebracht werden können. Dies würde jedoch den Stellplatzschlüssel weiter reduzieren.

Nachfolgendes Bild zeigt den Blick in Richtung Norden (Ansicht von der nördlichen Straße)

                                  Gebäude 2.1                                           Gebäude 1

Die Abbildung zeigt weder links das niedrigere Einfamilienhaus noch rechts die KITA. Ob weitere WEŽs im Gebäude 1, zu Ungunsten des Stellplatzschlüssels gewünscht sind, müsste beraten und entschieden werden

Das hier behandelte Gebiet benötigt entlang der Straße „Am Sandkamp“ und „Kremsdorfer Weg“ Fußwege. Dies gilt umso mehr, da die Stadt Oldenburg in Holstein, neben innerstädtischer Nachverdichtung, mittel- und langfristig in einem größeren Maßstab, Geschosswohnungsbau nur in östliche Richtung z.B. am Giddendorfer Weg oder östlich dieses Gebietes, in Richtung Rehkamp entwickeln kann.

Infolgedessen müsste, neben einer teilweisen Verbreiterung der Straße „Am Sandkamp“, insbesondere der Kremsdorfer Weg den künftigen Gegebenheiten angepasst werden. Im Bestand weist der Kremsdorfer Weg, etwa auf mittlerer Höhe des neuen Wohngebietes, nur eine mittlere Breite zwischen 3,2m und 3,5m auf. In den Radbereichen stehen viele der Pappeln direkt am Fahrbahnrand. Diverse haben bereits den vorhandenen Asphalt angehoben.

Aus Sicht des FB4 und der KDO müsste der Kremsdorfer Weg im Vollausbau zwischen „Am Sandkamp“ und „Rehkamp“ neu erbaut werden. Hierbei ist die vorhandene Ausführung als Allee zu ersetzen. Diese ist heute mit ihren ausgewachsenen Pappeln ortsbildprägend. Für solche Großbäume, unabhängig davon, dass die vorhandenen Pappeln ihr bestes Alter bereits erreicht bzw. teilweise überschritten haben, kann der Ausgleichsbedarf im Maximum nach Ziffer 5.2.3 des sogenannten Knickerlasses ermittelt werden oder im Minimum 1:1 oder 1:1,5 ausfallen. Je nachdem in welcher Qualität nachgepflanzt wird. Das kann bedeuten, dass zusätzlich zu einer neu angelegten Allee, weitere Ersatzpflanzungen vorgesehen werden müssen.

In Bezug auf die Wasserhaltung sprechen sich FB4 und KDO für eine möglichst umfassende Ausführung gem. dem Gedanken der Schwammstadt aus. Dieser Gedanke kombiniert Dachbegrünung und Flächen die in der Lage sind, große Mengen an Wasser aufzunehmen und zeitverzögert wieder abzugeben ohne die gesamte Menge einem Abflussgraben zuzuführen. Diesem Gedanken werden durch die größtenteils undurchlässigen Böden jedoch Grenzen aufgezeigt.

In Bezug auf den Vollausbau des Kremsdorfer Weges zwischen „Am Sandkamp“ und der Straße „Rehkamp“ wird empfohlen, die alte Allee (eine Zustimmung der UNB vorausgesetzt) beidseitig vollständig, gemäß nachfolgender Skizze, neu aufzubauen.

Kurzfristig muss ein städtebaulicher Vertrag erarbeitet werden.

Die Schwammmulden beidseitig der Straße sind in gewissen Abständen miteinander verbunden und dienen der Speicherung des anfallenden Regenwassers. Bei den zunehmend trockener werdenden Sommern sollen die Alleebäume von dieser Maßnahme besonders profitieren. Nach diesem Prinzip sollen auch Mulden im Gebiet geschaffen werden. Die Mulden werden mit Gräsern und Stauden bepflanzt.

Die demografische Entwicklung hat Auswirkungen auf den Gegenstand dieser Entscheidung: