1. Die Gründe, welche die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes rechtfertigen, gehen aus den Vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BauGB mit Integriertem städtebaulichen Entwicklungskonzept für das Untersuchungsgebiet „Innenstadt“ hervor und werden i.S. der gebotenen Abwägung gemäß § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB gewürdigt.

2.  Die Stadtvertretung beschließt die förmliche Festsetzung des Sanierungsgebietes „Innenstadt“ (umfassendes Verfahren) gemäß § 142 BauGB als Satzung.

3.  Die Frist zur Durchführung der Sanierung gemäß § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB wird auf 10 Jahre festgelegt.

4. Die Satzung ist durch den Bürgermeister auszufertigen und ortsüblich bekannt zu machen.

Nachdem sich die Stadt Oldenburg in Holstein im Jahr 2014 in einem mehrstufigen Verfahren um Aufnahme in das Städtebauförderprogramm „Aktive Stadt und Ortsteilzentren“ (ASO) bewarb, wurde die Verwaltung am 16. Oktober 2014 durch das Innenministerium benachrichtigt, dass die Stadt Oldenburg in Holstein mit dem Bereich „Innenstadt“ in die Städtebauförderung aufgenommen wurde.

In ihrer Sitzung vom 18.12.2014 fasste die Stadtverordnetenversammlung den Beschluss über den Beginn der Vorbereitenden Untersuchungen gemäß §141 Abs.3 BauGB für den Bereich „Innenstadt“. Dieser wurde nachfolgend ortsüblich bekannt gemacht.

Insbesondere für die die Innenstadt umschließenden Grünflächen wurde in der Stadtverordnetenversammlung am 19.12.2016 die Erweiterung des Gebietes der Vorbereitenden Untersuchungen gemäß §141 BauGB beschlossen.

Nachdem die Stadtverordnetenversammlung in vorgenannter Sitzung bereits erstmalig die Erweiterung des VU-Gebietes beschlossen hatte, wurde beim Innenministerium der Antrag für die Gebietserweiterung gestellt. Dieser wurde jedoch abgelehnt und musste, aufgrund einer weiteren Vergrößerung des Gebietes, neu beschlossen werden. Dies erfolgte am 30.03.2017 und wurde nachfolgend bekannt gemacht.

Nachdem diverse Bürgerbeteiligungen, die Beteiligung der Träger Öffentlicher Belange und Zwischeabstimmungen mit dem Innenministerium durchgeführt, sowie mehrere begleitende Konzepte (Einzelhandelskonzept, Verkehrstechnische Untersuchung) erstellt und deren Ergebnisse in die „Vorbereitenden Untersuchungen“ (VU) eingearbeitet wurden, lag der Stadtverordnetenversammlung am 12.12.2018 der im Wirtschafts- und Stadtentwicklungsausschuss, dem Bauausschuss und dem Hauptausschuss vorberatene und abgestimmte Entwurf der VU gem. § 141 BauGB zum Städtebauförderungsgebiet „Innenstadt“ vor und wurde beschlossen.

Im Dezember 2018 wurde der beschlossene Entwurf der VU beim Innenministerium zur Genehmigung eingereicht. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Vorlage fehlt jedoch noch die schriftliche Zustimmung.

Im weiteren Verfahren erfolgt nun die Beratung und Beschlussfassung zur Sanierungssatzung. Hierfür ist das in der VU bereits vorgeschlagene Gebiet zu bezeichnen und so abzugrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Zudem sind Fristen festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll. Eine Frist von 15 Jahren sollte dabei nicht überschritten werden. Die Sanierungssatzung ist Gegenstand der Beratung und Beschlussfassung dieser Vorlage.

Für die Durchführung der Sanierung gibt es zwei unterschiedliche Verfahrensarten. Das umfassende Sanierungsverfahren und das vereinfachte Sanierungsverfahren. Es ist das Verfahren anzuwenden, welches für den Einzelfall rechtlich erforderlich ist. Hierbei gibt keine Ermessensentscheidung der Stadt.

Aufgrund der im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen festgestellten Städtebaulichen Missstände, ist die Durchführung einer städtebaulichen Gesamtmaßnahme unter Anwendung des besonderen Städtebaurechts nach §136 ff BauGB erforderlich. Das Sanierungsgebiet hat eine Größe von etwa 34,3 ha.

Wegen der Unterschiedlichkeit der Strukturbereiche im für die Gesamtmaßnahme vorgesehenen Gebiet, scheint zudem die Festlegung eines an das Sanierungsgebiet angrenzenden Maßnahmengebietes sinnvoll. Dieses hat eine Größe von etwa 52,5 ha.

In einem umfassenden Sanierungsverfahren gemäß §§ 152 ff. BauGB wird davon ausgegangen, dass durch die Sanierung erhebliche Verbesserungen im Gebiet stattfinden. Die aufgrund der durch das Sanierungsverfahren erreichten Verbesserungen führen in der Regel zu Bodenwertsteigerungen. Der Teil dieser Wertsteigerungen, der oberhalb von ggf. allgemeingültigen Bodenwertsteigerungen liegt, wird nach der Durchführung der Städtebaulichen Gesamtmaßnahme von der Gemeinde als Ausgleichsbetrag abgeschöpft.

Die von der Sanierung Betroffenen haben gemäß § 7h Einkommensteuergesetz (EStG) die Möglichkeit, steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten z.B. in Form von erhöhten Absetzungen für Herstellungskosten von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 BauGB (Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot) in Anspruch zu nehmen.

In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten besteht grundsätzlich eine Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB. Der Umfang variiert je nach Sanierungsgebiet und Sanierungssatzung. Die sanierungsrechtliche Genehmigung kann versagt werden, wenn das beabsichtigte Vorhaben die Durchführung der Sanierung unmöglich macht oder wesentlich erschwert oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderläuft (§ 145 BauGB). Sie kann auch unter Auflagen, Befristungen und Bedingungen erteilt oder vom Abschluss eines städtebaulichen Vertrages abhängig gemacht werden, wenn dadurch Versagungsgründe ausgeräumt werden können.

Nach § 143 Absatz 2 BauGB ist die rechtsverbindliche Sanierungssatzung dem Grundbuchamt mitzuteilen und ein Sanierungsvermerk in die Grundbücher dieser betroffenen Grundstücke einzutragen. Dieser einzutragende Sanierungsvermerk stellt keine Belastung des Grundstücks dar, sondern dient lediglich als nachrichtlicher Vermerk, der auf die Genehmigungspflicht nach § 144 Absatz 2 BauGB hinweisen soll.

In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten besteht ein Vorkaufsrecht für die Stadt Oldenburg in Holstein (§ 24 Absatz 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB). Dieses kann jedoch abgewendet werden (§ 27 BauGB), wenn die Eigentümerin / der Eigentümer sich zu denselben Maßnahmen verpflichtet, die auch die Stadt im Falle der Vorkaufsrechtsausübung durchführen würde.

Der Abschluss der Sanierung erfolgt durch Aufhebung der Sanierungssatzung nach § 162 BauGB, sowie für Einzelgrundstücke durch Entlassung nach § 163 BauGB.

Die demografische Entwicklung hat Auswirkungen auf den Gegenstand dieser Entscheidung:

Satzung der Stadt Oldenburg in Holstein über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Innenstadt“ in Oldenburg in Holstein.

Anlage 1 zur Satzung (Flurstücksliste)

Anlage 2 zur Satzung (Lageplan Sanierungsgebiet)